Użytkownicy wieczyści wciąż jeszcze mogą wystąpić z roszczeniem o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na swoją rzecz na podstawie przepisów epizodycznych Działu VIa ustawy o gospodarce nieruchomościami. Termin na zgłoszenie żądania upływa 31 sierpnia 2024 r. Po tej dacie nadal można będzie ubiegać się o sprzedaż gruntu, jednak zawarcie umowy będzie już uzależnione od uznaniowej decyzji właściciela gruntu.  

Przesłanki skuteczności roszczenia 

Żądanie sprzedaży będzie skuteczne pod warunkiem spełnienia następujących przesłanek: 

• nieruchomość jest zabudowana, 
• nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste przed 1 stycznia 1998 r., 
• użytkownik wieczysty wykonał zobowiązanie określone w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (przy czym roszczenie przysługuje również w przypadku, gdy użytkowanie wieczyste powstało w inny sposób niż w poprzez zawarcie umowy), 
• nieruchomość nie leży na terenie portów i przystani morskich ani nie jest wykorzystywana na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego. 

Umowa sprzedaży nie może być zawarta w toku postępowania o rozwiązanie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. 

Cena sprzedaży  

Dla nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa cenę ustala się jako: 

• dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży – w przypadku płatności jednorazowej albo 
• dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży – w przypadku rozłożenia płatności na raty. 

Dla nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, cenę powinna określić uchwała organu stanowiącego danej jednostki podjęta do końca 2023 r. Cena minimalna to dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości, natomiast cena maksymalna to wartość nieruchomości określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Organ stanowiący może w drodze uchwały upoważnić organ wykonawczy do indywidualnego określenia warunków sprzedaży w drodze zarządzenia. W braku podjęcia stosownych uchwał, roszczenie powinno być realizowane z zastosowaniem wskazanych powyżej cen przewidzianych w ustawie dla gruntów Skarbu Państwa.  

Ustalenie wartości nieruchomości będzie co do zasady wymagało przeprowadzenia nowej wyceny nieruchomości, chyba że po 31.08.2022 r. była sporządzana wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub jej aktualizacji. Przepisy nie wskazują, kogo powinny obciążać koszty sporządzenia operatu, pozostawiając to ustaleniom stron.  

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa przewidziano obligatoryjną bonifikatę w wysokości 90% od ceny nieruchomości. Bonifikata jest przyznawana na wniosek osoby uprawnionej i przysługuje osobom fizycznym: 

• w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub nawet lekkim, jeżeli miało to miejsce przed ukończeniem 16 roku życia lub 
• będącym opiekunami prawnymi lub przedstawicielami ustawowymi tych osób niepełnosprawnych, zamieszkującymi z tymi osobami w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży lub 
• będącym członkami rodziny wielodzietnej uprawnionymi do posiadania Karty Dużej Rodziny. 

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego bonifikaty udziela się w wysokości i na warunkach określonych w uchwale organu stanowiącego.  

Pomoc de minimis 

W przypadku nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej różnica między wartością nieruchomości a ceną jej sprzedaży stanowi pomoc publiczną. Konieczne jest więc spełnienie warunków udzielenia pomocy określonych we właściwych przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis. Za dzień udzielenia pomocy uznaje się dzień zawarcia umowy sprzedaży. W przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis (od 2024 r. wynosi on 300 tys. euro w okresie trzyletnim), pomocy udziela się do tego limitu i stosuje się dopłatę do wartości nieruchomości gruntowej przyjętej do ustalenia jej ceny. Wysokość dopłaty jest ustalana w umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej. Dopłata może być rozłożona na maksymalnie 20 rocznych rat, przy czym w takim wypadku rozłożona na raty niespłacona część ceny będzie podlegać oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych.  

Podsumowanie 

Jak wynika z przedstawionych powyżej uregulowań, dyskutowane roszczenie o sprzedaż gruntu jest dostępne tylko w określonym czasie i tylko dla ściśle określonej grupy użytkowników wieczystych. Wystąpienie z tym roszczeniem musi zostać poprzedzone szczegółową analizą w zakresie spełnienia wszystkich ustawowych przesłanek. Wymaga przy tym podkreślenia, że w zależności od okoliczności konkretnego przypadku w grę mogą wchodzić również dodatkowe wymogi, jak na przykład konieczność uzyskania zgody współużytkowników wieczystych czy przygotowanie dokumentacji wymaganej przez lokalne organy reprezentujące właściciela nieruchomości. W przypadku przedsiębiorców niezbędne jest także ustalenie i udokumentowanie dostępnego limitu pomocy de minimis.